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Last update日, 10 十二 2017 11pm

 

欧洲经济

德国租房的困境

随着经济转型,人们涌往大城市寻找职业,导致德国大城市的住房越来越紧,房租越来越高。而边远地区的城镇,尤其东部地区,人口锐减,房屋空置,房租下跌。例如柏林,原属东德地区,房租很低。但因为成为了德国首都,政治结构的改变带动了城市经济的发展,吸引了人们涌向柏林,这五年来,柏林房租增长了56%。莱比锡、德累斯顿的房租也有类似的增长。但大片东德地区,依旧看不到经济奇迹,所以也看不到房租上涨的趋势。

人们埋怨难民潮加重了德国的社会负担,包括住房领域。2015年涌入德国上百万难民,国家需要提供10万套住房,而仅仅东德地区,就有170万套住房空置。据统计,在2010年在Sachsen-Anhalt州,空房率达到15%,Sachsen州也达到13,9%。

由上可见,如果一个四口之家在法兰克福租一套100平方米的租房,冷房租就高达1260欧元,再加水电、暖气等,要高达1650欧元,要以税后家庭净收入来支付,这对一个普通工人家庭几乎无法承受。而一个社会是多元的,工种也是多元的,不可能人人都是高收入的职员。所以,这样的租金对一个城市来说是不健康的,也不利于城市的经济与社会的长期发展。

2014年,德国10万人口以上的城市每年需要增加的住房量为10,2万套,实际新建的只有6,6万套,所以紧缺;10万人口以下的城镇每年需要新建住房量16,5万套,实际却新建了17,6万套,所以富裕。由此可见,德国大城市的住房困境,是更深层次的人口与住房的比例失调,而且会越演越烈,近年内很难得到缓解——房租,只是房地产市场上供需比例的结果,而不是原因。要根本解决这一问题,就是要通过各种政策,鼓励多建新房。

每个人都应当拥有一个住房,这是19世纪社会主义者追求的一个理想,也是今日宪法赋予每个国民的基本人权。所以百年来的德国政府,都把很大精力和财力倾注在解决工人家庭及贫困阶层的住房上,战后德国入住国家廉价提供的社会房的国民占德国人口的30%,现在却不到8%。到1980年代西德地区有400万套社会房,而到2013年底只剩下148万套,每年损失10万套 ——这些年来政府几乎没有再建社会房。那掌握在政府手中现成的社会房又哪去了?政府贪钱,被政府卖给私人企业了,还美其名曰:被“私有化”了。例如2006年德累斯顿一下将手上所有的4,8万套住房出售给汉堡的房地产商,政府获利17亿欧元,不是用于再建新房,而是用于修建游泳池、学校等。现在,德累斯顿政府又在到处寻找社会房,以安顿贫困者和难民。许多市政府将城市的中心地段仅卖给地产商。地产商当然以最大赢利为投资目的,将这些旧房或地产改建成办公楼、商场和高档住宅区,都是普通民众无以问津的。

2006年德国联邦制改革,将住房建造归为各洲政府主管。联邦政府也很着急,每年投资给州5亿欧元,说是促进住房建设,但又没有明确规定这些款只能投资到建房上。于是,各个州拿了这个款去填补它们的财政黑洞。联邦政府打算从2016到2020年,每年拨款给各个州10亿欧元,甚至20亿欧元。但议员们已经提出责疑,联邦政府必须监督那些州拿了这个款是否真的投资到为贫困百姓建房上了。对住房问题最严重的慕尼黑,巴伐利亚政府于去年底宣布,从现在到2019年,政府将投资26亿欧元来建造或鼓励地产商建造2,8万套新房。NRW州也决定投资建造5万套新房。

为了配合各州建造新房,德国议会对建房的限制作了很大宽松,许多地方 ——为了环保或农业,还有工业区——原来不容许建房,现在宽松到,只要不影响人的健康,哪里都可以建房。办公楼等商业用房现在也容许改建成住房。建房者甚至可以将1/3的建房投资算到个人免税额上。而且鼓励建造比较廉价、成批的住房,希望在2-4年内把德国城市房价和租金压下来。

作为消极的抑制房租措施,去年五月德国议会通过新房租法,例如五年内房租不得超过该地区平均房租的10%(以前20%),三年内房租增长不得超过15%(以前20%),谁委托房地产中介(Makler)就由谁支付该费用(以前是房东委托,房客付款)……如今半年多过去,全德292个城市实施该法。尽管对部分房客有所收益,但总体还是无法抑制房租的上涨。上述的“平均房租”不是指全城的平均房租,而是近五年来新出租的房子房租,而近五年恰恰是房租爆涨的五年,这等于确认这样的暴涨是合法的。许多旧房翻新以节能,翻新费用却由房客承担。政府不能反对房东为节能环保将租房现代化,但现代化的结果是增加房租,那等于要把房客赶走。

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