10202017
Last update三, 11 十 2017 7pm

 

法律实践

购房合同中的常见条款

购房合同几乎大同小异,总是包含几个要点。许多人在公证人面前听他匆匆地宣读一遍,然后似懂非懂地签合同。虽然通常并不会出错,但购房大事,不把合同弄懂,也算是过于掉以轻心。其实,花点心思,合同并不难懂。首先根据法律规定,购房合同总是要通过公证人进行公证。

购买房产与购买普通物品不一样,最重要的区别在于,购买普通物品时,通常情况下双方达成一致的买卖协议,买方付款,卖方把物品移交给买方,物品的所有权也随之易手。也就是说,所有权随着占有权同时转移,而不是分两步进行。然而,在购买房地产时,占有权和所有权的转移恰恰是要分两步进行。占有了房屋,并不等于得到了所有权,即使房款已经全部付清。房地产所有权的转移有其独特的程序,房地产所有权的拥有也不是通过占有来证明。所有权的唯一证明是土地登记簿上的登记,房地产所有权的转移只能通过在土地簿上进行登记。登记的前提条件是,由公证人公证的房地产购置合同。合同中最不可少的一条是双方郑重地声明:一致同意房地产的所有权进行转移。这个一致同意的声明,德语叫 Auflassung。

让与合意 (Auflassung)

让与,即转让给予。合意,即意见吻合一致。房地产所有权的转移不是儿戏,所以法律有求买卖双方要郑重声明自己的买卖意愿。依据这一让与合意,公证人到土地局去申请所有权的转移。这可是意义非常的一步。因为一旦登记,不管房款是否已经付清,房产所有权因此独立地转移到买方手中。买方从而可以用这一房地产作抵押,或者卖掉它。至于买方因为没有付清房款,必须把房地产再退回来,抛开繁琐的手续不说,如果买方不合作,或者这期间破产,房地产被第三者强制执行而收走,后果很难设想。为了避免这种状况,通常公证人在房款付清和其他前提条件得到满足之前,只申请在土地簿上登记个备注,这备注叫Auflassungs-vormerkung,有时也叫Übertragungsvormerkung, 即所有权转移预定备注。这一预定备注不仅是对卖方的保护,也是对买方的保护。因为买方在整个操作过程中,同样面临风险:万一房款全部付清,所有权转移得到登记之前,卖方却将房地产卖给他人,买方的处境同样十分不利。通过所有权转移的预定备注,使双方免遭风险。

土地债 (Grundschuld)

银行提供贷款通常需要贷款人用其所购买的房地产或其它房地产提供担保。担保的形式越来越多使用土地债。土地债分为登记土地债(Buch-grundschuld)和证书土地债两种(Briefgrundbuch)。由于后者的费用比较高,登记土地债的形式比较流行。土地债必须在土地簿上进行登记。

次序 (Vorrang)

抛开土地簿上已经有的登记内容不说,仅所有权转移预定登记和土地债的登记两项,就存在谁在前谁在后的问题。登记的前后顺序不只是形式的区别,而有实质的不同。登记内容按照登记的先后顺序得到满足和执行。如果所有权转移预定登记在前,那么,哪怕贷款还没有还完,银行也无法制止房地产所有权向买主作为新的所有人转移。为了避免这一问题,银行提供贷款时总是要求土地债一定要拥有优先于所有权转移预定登记的次序。

优先购买权 (Vorkaufsrecht)

房地产出售时,许多区域性的组织和机构 (Gebietskörperschaft),如地方政府、学校、消防队等等,拥有优先购买权。因此,公证人能向买方下达付款通知的前提之一是,在当地政府获取有关优先购买权的声明。优先购买权或是不存在,或是被放弃使用,只有得到了这样的声明,买方才能放心最后能成为该房地产的主人。

负担 (Belastung)

只要房地产不能百分之百地受其所有人支配,它就是拥有不同程度的负担。如第三方有使用权,邻居有过路权,管道公司有修建管道的使用权等等。如果一个房地产正在被用来为一笔贷款作抵押,也是拥有负担。一个带有负担的房地产,在价格上当然应该有折扣。房地产是否有负担,不能光听卖方的介绍,关键是土地簿上的登记。通常卖方有义务,再将所有权向买方转让之前,去除房地产的负担,例如还清贷款,注销土地簿上的房地产抵押登记等等。

职业同盟关系 (beruflich verbunden)

按照德国证书法第3条第1段第7点 (§3 Abs. 1 Nr. 7 BeurKG),公证人总是首先向在场买卖双方提问,他或者与他有职业同盟关系的人是否在公证职责之外涉及到该公证事件。只有在场人对此做出否认,公证才能进行下去。这一做法是为了避免公证人因为与此事有利害关系而失去公正性。

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